Медведева Ксения Викторовна
ассистент кафедры государственного и муниципального управления ОГИМ

Современное земельное законодательство России формировалось долго, непросто, часто непоследовательно и противоречиво, со значительным отставанием от потребностей рынка. Поэтому регулирование земельных споров и разрешение связанных с землей отношений предполагают глубокое знание права, узкую отраслевую специализацию и ориентацию в сложившейся правоприменительной практике.

Представленный материал является первым в цикле статей о земельных и гражданских правоотношениях применительно к дачным кооперативам, садоводческим товариществам, коттеджным поселкам. Новые постановления и изменения в законодательстве также найдут отражение в этих статьях.

Следует отметить, что противоречия земельного, гражданского и местного законодательства вызвали к жизни немало достаточно острых вопросов, которые не решены до настоящего времени.
Земля как национальный природный ресурс напрямую влияет на состояние экономической сферы нашего государства.

Можно выделить несколько функций вовлечения земельных участков в оборот:
1. перераспределение с учетом реальных возможностей владельцев;
2. обеспечения исполнения обязательств;
3. хозяйственного маневрирования ресурсами;
4. инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования [13] и т.д.

Земля, помимо носителя экономического эффекта, является объектом особо ценных, естественных свойств. Следовательно, выделяются важные характеристики оборота земли, как средства производства и одной из важнейших составляющих окружающей нас среды. В числе механизмов, влияющих на функционирование земельного оборота, можно выделить гражданское и земельное законодательство.

В литературе акцент обычно делается на гражданско-правовые аспекты сделок с землей (договоров), а специальные вопросы правового регулирования данных отношений в случаях, когда объектом сделки является земельный участок, обычно не анализируется [6].

Далее, чтобы более четко разобраться в проблематике сделок с землей, необходимо определить понятия «оборот» и «гражданский оборот».
В литературе дается несколько основных направлений определения понятия «оборот»: - обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот) [11], а также аналогичные процессы цикличного характера [12]; - совокупность активов обмена, приводящих к смене собственника [2]; - заключение гражданско-правовых сделок, влекущих переход прав собственности (Обращение ценных бумаг) [10]. Вместе с тем в литературе не сложилось так же единого определения понятия «гражданский оборот»:

- гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права [14]; - юридическое выражение экономической категории «рынок» [1].

Однако статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определяет понятие «оборотоспособность»: «Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте» [3].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что и сам оборот связан с действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.
В отличие от общего понятия «гражданский оборот», оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав [9]. Существо товарообменных экономических процессов как раз таки и выражает сделки, как волевые действия, осознано направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц.
К сделкам оборота земли можно отнести договора:

1. продажи,
2. мены,
3. дарения,
4. ренты,
5. аренды,
6. безвозмездного пользования,
7. доверительного управления,
8. залога (ипотеки) и т.д.

Таким образом, под сделками оборота (экономического, гражданского) следует понимать только те волевые, осознанные действия обоих участников акта, которые направлены на приобретение прав и обязанностей вещно-правового характера в легитимном порядке [6, 18].

Но в юридической науке есть ряд актов, не отвечающих признакам оборота: - причинение вреда (деликт) - не вызвано волей участников; - изменение категории земли [4] - смена правового режима и т.д.
Важно признать, что целесообразно усиление роли договорных начал (т.е. воля) в оформлении прав на землю. Но данный аспект многозначен: не требуется связывать это с изменением законодательства, а следует - с правильным толкованием уже созданных норм права. Например, в соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) лица, получившие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться таким участком. Но это не значит, что они не могут распоряжаться своим правом [7].
Существует еще достаточно много пробелов в законодательстве, регулирующем сделки с землей. Так, например, должны быть определены не только земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, но так же указаны случаи, когда оборот допускается.

Гражданское законодательство вводит понятие «ограничение оборота». П. 2 ст. 129 говорит о том, что ограничение производится по объектам (некоторые исключены из оборота). Но данный критерий не играет значимой роли. Так же к числу критериев ограничения оборота можно отнести:

1. категория земельного участка: - сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные для нужд сельского
хозяйства или предназначенные для этих целей; - поселений - земли городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов; - промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач; - особо охраняемых категорий - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения; - лесного фонда - лесные земли, покрытые лесом, а также непокрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и др.; - водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов; - запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам;

2. способ оборота:
- свободное отчуждение;
- переход от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства;
- иные способы.

Ограничение по включению земельных участков в оборот осуществляется с помощью выделения отдельных категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) и установления для них особых правовых режимов (например, ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением данной категории регулируются приоритетно данным законом, а не ЗК РФ). Иное положение у сделок с земельными участками, предназначенными для жилищного, гражданского строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями, строениями, сооружениями - на них распространяются нормы ЗК РФ. Следовательно, если целевое назначение сделки не соответствует правовому режиму земельного участка, сделка невозможна. Но, в то же время, возможно изменение категории перед заключением сделки, что меняет ситуацию: сделка становится реальной.
Правила о сделках закрепляет ГК РФ, а земельное законодательство регулирует специфику договоров и сделок с землей, т.е. оборот земли поставлен ГК РФ в зависимость от того, в какой мере он допускается законодательством о земле.

До сих пор существуют коллизии между гражданским и земельным законодательством. Так, была введена в действие гл. 17 ГК РФ «Право собственности на землю», но ее нормы сегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству.

Данные противоречия и пробелы порождают сложности в практическом осуществлении оборота земли. Так, например, в различных субъектах РФ количество судебных споров варьируется, но данные обращения чаще всего не носят специфического характера, а связаны с решение административно-правовых и гражданско-правовых вопросов.

Так же всякое землепользование вне зависимости от каких-либо критериев, используемых в практике земельных оборотов, является совокупностью связей, действий и их результатов и не сводится исключительно к сделке. Например, при получении земельного участка в аренду у его пользователя возникают новые социальные контакты, изменяется привычная система хозяйствования (необходимость учитывать новые расходы - арендную плату); так же это лицо будет связано с органами местного самоуправления и другими специальными органами ведающими вопросами землепользования.

Таким образом, необходимо четко определять, в каком случае должны применяться нормы ГК РФ или ЗК РФ.
Здесь стоит отметить несколько взглядов на самостоятельность (или наоборот) земельного законодательства:

1. единство земельного права как самостоятельной отрасли права (В. В. Петров, Н. Н. Осо-кин, Г. В. Чутуков и др.) - невозможность какой-либо части земельного законодательства стать частью гражданского права (ранее единство государственной собственности позволяло обеспечивать единство подходов к регулированию ее деятельности);
2. отрицается существование земельного права, как отрасли в целом, так как «земельные отношения регулируются как гражданским, так и административным правом» [5];
3. компромиссное взаимодействие земельного и гражданского законодательства с приоритетным применением первого. Приоритет норм земельного права Н. Н. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии [8].

Но опять же возникает проблема по разграничению сферы действия земельного и гражданского законодательства.
Для сферы гражданского права, например, определяющим является частный интерес, а для земельного - публичный (различна методология, а следовательно, и структура правоотношений).
Таким образом, нормы гражданского законодательства в отношении оборота земли носят достаточно общий характер, а в земельном законодательстве должны быть отражены специфичные аспекты правового регулирования земельных отношений.

Гражданское законодательство регулирует оборот земли постольку, поскольку регулирует оборот всех других объектов.
Таким образом, в процессе соотношения норм гражданского и земельного законодательств, можно признать, что обе сферы законодательства в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции. Стоит так же признать, что большинство сфер общественной жизни регулируется нормами различных отраслей права. Важно признать, что проблему взаимоувязки действия норм различных отраслей применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям по поводу земли нельзя считать окончательно решенной.

Библиографический список:

1. Белов В. А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / В. А. Белов. - М. : ЮрИнфоР Центр, 2006. - С. 3.
2. Вечканов Г. С. Краткая экономическая энциклопедия / Г. С. Вечканов, Г. Р. Вечка-нова, В. Т. Пулев. - СПб. : Изд-во Петрополис, 1998. - С. 234.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // Правовая система «Консультант плюс» : [web-сайт]. - http://www.consultant.ru.
4. Гребенников А. И. Правовые проблемы платы за землю в Российской Федерации / А. И. Гребенников. - Саратов : РГБ ОД, 2004. - С. 55.
5. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике / В. А. Дозорцев // Государство и право. - № 1. - 1994.- С. 26.
6. Корнев А. Л. Сделки с земельными участками : учебное пособие / А. Л. Корнев. - М. : ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006. - С. 5.
7. Комментарии к земельному законодательству / Отв. ред. М. В. Бархатов. - М. : Юрайт-Издат, 2002. - С. 202.
8. Краснов Н. И. О соотношении земельного и гражданского права / Н. И. Краснов // Государство и право. - № 7. - 1994. - С. 53 - 54.
9. Крассов О. И. Право частной собственности на землю / О. И. Крассов. - М. : Юристъ, 2001. - С. 105.
10. Обращение (ценных бумаг) [Электронный ресурс] // Википедия - свободная энциклопедия :[web-сайт]. - http://ru.wikipedia.org.
11. Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка : 80 000 слов и фразеологических выражений / Под ред. Н. Ю. Шведова. - М. : АЗЪ, 1996. - С. 426.
12. Рыночная экономика / Под ред. Н. С. Мирецкого. - М. : Символ, 1994. - С. 56.
13. Современные аспекты управления объектами собственности в городе Москве : Материалы научно-практической конференции. - 23 мая 2003 года. - М., 2003.
14. Энциклопедический юридический словарь. - М. : ИНФРА-М. - С. 74. ■